Patru blocuri noi pe strada Oborului (Constanța): un ansamblu mixt de aproape 9.000 mp intră în etapa finală de avizare

Un proiect imobiliar propus pe strada Oborului nr. 38, în zona dintre Kaufland și Lidl, prevede locuințe colective, spații comerciale, servicii și birouri. Documentația PUZ a trecut de etapa informării și consultării publicului și se apropie de momentul în care va putea fi supusă aprobării Consiliului Local. În zona fostei incinte COMCM sunt propuse clădiri de până la nouă etaje și 34 de metri înălțime.

Un nou proiect rezidențial în zona Oborului

Primăria Municipiului Constanța a publicat, la 6 august 2026, Raportul informării și consultării publicului privind Planul Urbanistic Zonal (PUZ) inițiat pentru terenul de pe strada Oborului nr. 38. Amplasamentul care a generat PUZ-ul este identificat prin numărul cadastral 204228 și are o suprafață de 5.190 mp. Reglementarea urbanistică propusă se extinde însă și asupra proprietăților învecinate, astfel încât suprafața totală reglementată ajunge la aproximativ 8.931 mp. Perimetrul este delimitat de strada Industriei la nord, strada Oborului la vest, strada Ardealului la est și incinta comercială Kaufland-ICIL la sud.

Proiectul este inițiat de SC Holiday Beach SRL și SC Astoria Building SRL, iar documentația urbanistică a fost elaborată de Biroul Individual de Arhitectură Mărculescu Roxana. Reglementarea propusă are la bază Avizul de oportunitate nr. 169801, emis de Primărie la 9 octombrie 2024.

De la activul COMCM la un viitor cartier de blocuri

Amplasamentul de pe strada Oborului nr. 38 are un trecut industrial. La această adresă a funcționat timp de mai mulți ani un punct de lucru al COMCM SA Constanța, societate importantă în sectorul construcțiilor după 1990 și în al cărei acționariat s-au aflat SIF Transilvania și omul de afaceri Constantin Frățilă. În documentele mai vechi ale COMCM, punctul de lucru era prezentat inclusiv ca spațiu disponibil pentru închiriere, societatea indicând aproximativ 1.650 mp de hale industriale și spații de depozitare pe strada Oborului nr. 38.

Un prospect oficial întocmit în 2014 pentru oferta publică privind acțiunile COMCM individualiza, de asemenea, proprietatea „Oborului nr. 38”, indicând pentru aceasta o suprafață de teren de 5.291,76 mp.

Suprafața este foarte apropiată de cei 5.190 mp ai actualei parcele cu numărul cadastral 204228, care a generat PUZ-ul promovat de Holiday Beach și Astoria Building. Diferența de aproximativ 102 mp poate avea explicații cadastrale, însă, în lipsa unui extras de carte funciară istoric, nu poate fi stabilită deocamdată succesiunea exactă a operațiunilor prin care s-a ajuns la configurația actuală a proprietății. Cert este că actualul proiect urbanistic marchează transformarea unei foste incinte cu caracter industrial într-o zonă predominant rezidențială.

Cine sunt firmele care inițiază proiectul

Holiday Beach SRL și Astoria Building SRL sunt cele două societăți indicate de Primăria Constanța drept inițiatori ai PUZ-ului. Ambele au sediul în Năvodari.

Holiday Beach SRL a fost înființată în 2007 și are ca activitate principală sectorul hotelier și al altor facilități de cazare similare. Conform datelor financiare disponibile pentru 2025, compania a raportat o cifră de afaceri de aproximativ 14,3 milioane de lei, un profit net de circa 1,7 milioane de lei și 38 de angajați. Societatea este legată de omul de afaceri Petrică Oprea, cu experiență în dezvoltări imobiliare și turistice în zona Năvodari-Mamaia Nord.

Astoria Building SRL, cu sediul tot în Năvodari, a fost înființată în 2012. Societatea este legată de omul de afaceri Nicu Babu și are un profil direct legat de sectorul imobiliar și construcția clădirilor. Pentru 2025, Astoria Building a raportat o cifră de afaceri de 434.415 lei, cu o pierdere de 844.276 de lei.

Cum ar urma să fie construit ansamblul

Documentația împarte suprafața reglementată în două zone funcționale, fiecare cu propriile limite de construire – indicatori care, în limbaj urbanistic, sunt exprimați prin POT (procentul din teren care poate fi ocupat de construcții) și CUT (suprafața construită desfășurată permisă în raport cu suprafața terenului).

Principala zonă, ZRM1, are o suprafață de aproximativ 5.960 mp. Aici este permis un regim de înălțime cuprins între P+4E și P+9E, cu o înălțime maximă de 34 de metri. Parterul poate găzdui servicii, comerț și birouri, iar etajele superioare sunt destinate locuințelor colective.

Pentru ZRM1, POT-ul maxim este de 45%, iar CUT-ul maxim de 3,6. Aplicat la cei 5.960 mp, CUT 3,6 permite teoretic o suprafață construită desfășurată de până la aproximativ 21.456 mp.

A doua zonă, ZRL4p, are aproximativ 2.971 mp și cuprinde inclusiv proprietăți rezidențiale existente. Aici sunt permise locuințe colective cu regim de înălțime între P+1E și P+4E, în funcție de dimensiunea parcelelor. La parter pot fi amenajate spații comerciale și servicii de proximitate. POT-ul maxim este de 40%, iar CUT-ul de 1,5.

În total, cele două subzone însumează aproximativ 8.931 mp, suprafață sensibil mai mare decât parcela de

Potrivit bilanțului teritorial, aproximativ 43% din suprafața studiată ar putea fi ocupată de construcții, 25% este rezervată spațiilor verzi, iar diferența revine aleilor, circulațiilor și parcărilor exterioare. Accesul auto și pietonal este prevăzut din străzile Oborului, Industriei și Ardealului.

Documentația estimează circa 600 de locuitori

Documentele urbanistice utilizează pentru viitoarea dezvoltare o populație estimată la aproximativ 600 de locuitori, valoare luată în calcul inclusiv pentru dimensionarea unor dotări aferente zonei rezidențiale.

Cifra nu reprezintă însă un număr maxim de locuitori stabilit prin PUZ. Capacitatea efectivă va depinde de proiectele care vor fi autorizate ulterior, de numărul apartamentelor și de suprafața acestora.

Indicatorii urbanistici permit o dezvoltare consistentă. Numai în ZRM1, CUT-ul maxim conduce, teoretic, la peste 21.000 mp construiți desfășurați. În funcție de ponderea spațiilor comerciale, a circulațiilor și a spațiilor comune și de dimensiunea apartamentelor, o asemenea suprafață este compatibilă cu câteva sute de unități locative. Prin urmare, estimarea de 600 de persoane este una plauzibilă, dar nu constituie o limită urbanistică a numărului viitorilor locuitori.

P+9 și maximum 34 de metri înălțime

Pentru construcțiile cele mai înalte, PUZ-ul propune simultan un regim maxim de P+9E și o înălțime maximă de 34 de metri. Cele două valori sunt importante deoarece limita de 34 de metri poate permite, din punct de vedere tehnic, în funcție de soluția de proiectare și de înălțimea nivelurilor, realizarea unei clădiri cu mai multe niveluri decât cele prevăzute inițial prin regimul P+9.

Autorizațiile inițiale vor trebui însă să respecte regimul stabilit prin documentația urbanistică aprobată.

Separat, Legea nr. 50/1991 prevede, în anumite condiții, posibilitatea supraetajării unei clădiri cu încă un nivel, o singură dată, în limita a 20% din suprafața construită desfășurată, fără elaborarea unei noi documentații de urbanism. Această posibilitate nu înseamnă că viitoarele clădiri vor avea automat zece etaje. Ea reprezintă însă un mecanism legal care poate deveni relevant ulterior, după edificarea construcțiilor autorizate în baza PUZ-ului.

Pe teren există deja activitate comercială

Parcela nu este în prezent liberă de construcții. Aici funcționează Restaurant Ardealul, un salon de evenimente cu două spații, de 180 și 30 de locuri, precum și o spălătorie și un service auto.

În zona reglementată ca ZRL4p se află și câteva locuințe individuale amplasate pe loturi mici. Reglementările PUZ creează posibilitatea transformării în timp și a acestor proprietăți, în limitele indicatorilor prevăzuți pentru subzonă.

Consultarea publică: trei probleme ridicate de locuitori

Procedura de informare și consultare a publicului s-a desfășurat în două etape, în baza Legii nr. 350/2001. Anunțul de intenție a fost publicat și afișat pe teren în perioada 15–20 decembrie 2025, iar propunerile preliminare au fost supuse consultării publice între 23 iunie și 20 iulie 2026. Au fost transmise 18 notificări individuale proprietarilor din zona de studiu.

La dezbaterea publică din 14 iulie 2026 au participat un reprezentant al Direcției Generale Urbanism și Patrimoniu, doi reprezentanți ai elaboratorului și numai patru cetățeni. Cinci locuitori au depus separat o sesizare oficială, în care au reclamat presiunea insuficientă a apei, traficul de camioane grele și riscul vibrațiilor produse de lucrările de construcție.

Apa, traficul greu și vibrațiile, principalele temeri

În cazul alimentării cu apă, documentația citează un aviz RAJA care indică o presiune medie de 1,4 atmosfere în rețeaua existentă, în timp ce noile imobile ar necesita minimum 1,8 atmosfere pentru alimentarea etajelor superioare.

Răspunsul elaboratorului prevede racordarea viitorului ansamblu la conducte noi, cu presiune corespunzătoare. Autorizațiile de construire vor putea fi emise după punerea la punct a sistemelor de alimentare cu apă și canalizare.

Locuitorii au reclamat și circulația tirurilor care aprovizionează Kaufland și Lidl pe strada Ardealului, invocând degradarea carosabilului și vibrațiile resimțite în locuințe. Elaboratorul precizează că terenul are deschidere la trei străzi și că lucrările nu vor necesita tranzitarea străzii Ardealului de către utilaje grele. Pentru traficul comercial existent, locuitorii au fost îndrumați să sesizeze Poliția Locală.

O altă preocupare a fost folosirea compactoarelor cu vibrații, în condițiile în care distanța față de unele case învecinate este de aproximativ 11 metri. Elaboratorul s-a angajat să introducă în regulamentul local de urbanism o interdicție privind utilizarea, în timpul lucrărilor, a echipamentelor care ar putea genera vibrații cu risc pentru structurile existente din vecinătate.

Proiectul așteaptă aprobarea PUZ

Raportul informării și consultării publicului, semnat de arhitectul-șef Dan Petre Leu și avizat de directorul executiv adjunct Demirel Curtasan, consemnează că observațiile primite au primit răspunsuri din partea elaboratorului.

Încheierea consultării publice nu echivalează cu aprobarea PUZ-ului. Documentația trebuie să parcurgă etapele administrative și tehnice necesare înainte de a putea fi supusă votului Consiliului Local Constanța.

Dacă va fi aprobat, PUZ-ul va crea cadrul urbanistic pentru autorizarea ulterioară a construcțiilor și va permite transformarea uneia dintre fostele incinte cu caracter industrial de pe strada Oborului într-o zonă cu locuințe colective, comerț și servicii, cu clădiri care pot ajunge până la P+9E și 34 de metri înălțime.