Constanța s-a extins considerabil în ultimele două decenii, în special către periferie și către localitățile limitrofe. În interiorul orașului însă, suprafețele mari pe care poate fi construit de la zero un proiect urban coerent sunt tot mai rare.
Fosta bază RATC reprezintă tocmai o asemenea excepție.
Vechea funcțiune a terenului a dispărut, iar întrebarea nu mai este dacă acesta își va păstra utilizarea de odinioară, ci ce poate apărea în loc și în ce condiții.
De la bază de transport la o nouă zonă urbană
Răspunsul propus până acum este Delfin Park, un proiect care încearcă să transforme suprafața într-o zonă cu funcțiuni diferite, nu într-un simplu ansamblu de locuințe.
Conceptul urbanistic include rezidențial, comerț și servicii, facilități educaționale și spații verzi. Una dintre componentele proiectului este un parc de aproximativ 12.000 de metri pătrați, prevăzut ca spațiu accesibil comunității.
La o asemenea scară însă, discuția nu poate rămâne doar despre ceea ce se construiește în interiorul proprietății.
Câteva mii de noi locuitori înseamnă deplasări, servicii, acces, infrastructură și o relație nouă cu zonele deja dezvoltate din jur.
De aici provin și multe dintre întrebările care au însoțit proiectul.
O dezvoltare importantă aduce inevitabil și opinii diferite
PUZ-ul aferent proiectului a trecut prin procesul de aprobare în Consiliul Local Constanța, dar a fost ulterior contestat. Instanța a dispus suspendarea documentației urbanistice, iar procedura juridică își urmează cursul.
Este un element care poate influența calendarul dezvoltării, fără ca intenția privind transformarea terenului să se fi schimbat.
Dincolo de cazul concret, situația arată cât de complexă a devenit dezvoltarea unei suprafețe mari în interiorul unui oraș.
Un proiect trebuie să răspundă cerințelor administrative și urbanistice, dar și întrebărilor venite din comunitate. Iar atunci când opiniile asupra documentației sunt divergente, există mecanisme administrative și juridice prin care acestea sunt analizate.
Terenul a intrat și pe radarul unui investitor internațional
În paralel cu aceste proceduri, proiectul a intrat într-o etapă diferită și din punct de vedere investițional.
Grupul Hagag și-a manifestat interesul pentru dezvoltarea proiectului, fiind demarat un proces de due diligence care a fost ulterior prelungit.
Un asemenea proces nu înseamnă automat că tranzacția se va finaliza. Înseamnă însă că un investitor extern analizează în detaliu oportunitatea: situația juridică și urbanistică, documentația, costurile și potențialul economic.
Pentru un teren de aproape nouă hectare aflat în interiorul Constanței, interesul unui grup internațional spune ceva și despre valoarea strategică pe care asemenea suprafețe încep să o aibă.
Cum arată zona după ce proiectul este terminat?
Dacă o fostă platformă este înlocuită doar cu clădiri, beneficiul urban rămâne limitat. Dacă transformarea aduce și spații verzi, servicii, educație, circulații funcționale și spațiu public, efectul poate fi diferit.
În cazul fostei baze RATC, tocmai această relație dintre investiția privată și oraș va conta în final.
Un teren neschimbat la exterior, multe lucruri în mișcare în spatele lui
Privit astăzi de la stradă, amplasamentul nu spune mare lucru despre toate aceste procese.
Este ușor să ai impresia că, dacă nu au apărut utilajele, proiectul stagnează.
În realitate, înaintea unui șantier de asemenea dimensiuni există o succesiune de etape mai puțin vizibile: urbanism, avize, proiectare, proceduri juridice, analize financiare, negocieri și structurarea investiției.
Unele dintre acestea se desfășoară acum în paralel în cazul terenului fostei baze RATC.
De aceea, următoarele luni vor fi relevante nu atât pentru apariția unor noi randări, cât pentru clarificarea condițiilor în care proiectul poate avansa.
Pentru Constanța, miza este mai mare decât soarta unui singur proiect imobiliar. Este un test despre felul în care orașul reușește să recupereze suprafețe mari care și-au pierdut vechea funcțiune și să le transforme în locuri care fac din nou parte din oraș.
