Terenul din zona Soveja a rămas fără funcțiune în 2010, iar documentația pentru reconversia lui a avansat înainte ca Legea nr. 169/2026 să existe. Ce se regăsește azi în noile reguli.
Un teren oprit din 2010
Garajul de troleibuze de pe fosta bază RATC și-a încetat activitatea în 2010. De atunci, amplasamentul de aproximativ 8,6 hectare dintre bulevardul Mamaia și străzile Chiliei, Panait Cerna, Primăverii și Soveja a rămas, în mare parte, fără rol în oraș. Documentația municipală identifică 85.888 mp, în 11 loturi, pentru terenurile care au generat planul urbanistic. Pe acest teren s-a construit, în ultimii ani, conceptul Delfin Park.
Regenerarea unui asemenea teren este, în logica noului Cod, o miză în sine. Articolele 224–228 o leagă de programe locale, indicatori și planuri de acțiune, ceea ce înseamnă că rezultatul trebuie să poată fi urmărit, nu doar promis. Un teren aflat în interiorul orașului poate găzdui locuințe fără să extindă construcțiile la marginea localității, dar numai dacă dotările ajung la timp.
Din 2023 până în 2025, totul înainte de lege
Certificatul de urbanism al proiectului datează din 2023. Au urmat consultări publice între 25 iunie și 5 august 2024 și între 28 octombrie și 12 decembrie 2024, o nouă consultare începută la 12 noiembrie 2025 și o dezbatere publică, ținută la 24 decembrie 2025. Legea nr. 169/2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a fost publicată în Monitorul Oficial la 10 august 2026 și se aplică din 25 august. Cu alte cuvinte, documentația nu a fost scrisă după lege. Poate fi, în schimb, citită alături de ea.
Ce schimbă Codul
Noul Cod reunește reglementări care erau împrăștiate în mai multe acte. Pentru cartierele noi, aduce câteva cerințe pe care vecinii le pun de ani de zile: servicii aproape de locuințe (articolul 161), spații verzi accesibile și conectate (articolul 164), infrastructură cu etape și responsabili numiți (articolele 63–64), regenerarea terenurilor rămase fără funcțiune (articolele 224–228) și o avizare integrată, prin analiză comună și documentație electronică (articolele 91–92).
Pentru Constanța, miza este concretă. Orașul crește, iar fiecare cartier nou se adaugă la străzi și servicii care există deja. Noul Cod nu hotărăște în locul comunității, dar cere ca aceste legături să fie vizibile în documentații, înainte de autorizare.
Ce se regăsește, concret, în documentație
Iată cum arată, pe puncte, ce conține documentația Delfin Park în raport cu aceste cerințe:
- Servicii: potrivit dezvoltatorului, conceptul include școală, grădiniță, clinică și spații comerciale. La dezbaterea publică s-a arătat că datele școlare au fost verificate cu inspectoratul școlar județean și că ultima versiune conține o școală privată. A fost propusă și o piscină, în zona de sud-est.
- Verde: un parc la sol de aproximativ 12.000 mp, cu acces public, și circa 30.000 mp de verde în total, incluzând grădini și terase înierbate. Sunt prevăzute și piste de biciclete și legături pietonale între străzile din jur.
- Drumuri și rețele: realizarea etapizată a circulațiilor, regulile de racordare, mutarea vechilor rețele RATC și transferul unor terenuri pentru străzi în domeniul public. Accesele sunt dinspre Soveja, Panait Cerna și Chiliei.
- Trafic și parcări: un sens giratoriu pe Soveja, o arteră internă est-vest și pasaje pietonale. Potrivit prezentării, studiul de trafic a fost evaluat de trei ori de comisia de circulație a municipiului, iar parcările depășesc minimul stabilit de oraș.
- Mix de funcțiuni: locuințe, comerț, birouri și servicii, pe clădiri între 5 și 24 de etaje, cu o singură clădire de 24 de etaje, destinată unui hotel de 4–5 stele.
Ce rămâne deschis
Nimic din această comparație nu înseamnă o certificare juridică. Articolul 582 păstrează, pentru procedurile începute înainte, legea de la momentul inițierii. Planul urbanistic stabilește regulile, nu ține loc de autorizație de construire, iar aleile din plan sunt orientative.
Contează și lucrurile pe care o documentație nu le poate spune: când se deschid școala și clinica, cine le operează și cu ce costuri, cine întreține parcul, în ce ordine apar drumurile față de primele locuințe. Pe acestea le vor judeca, în timp, vecinii și viitorii locuitori, nu legea.
Rămâne totuși un fapt simplu pentru oraș: o parte dintre întrebările pe care Codul le impune azi cartierelor noi, despre servicii, verde, trasee și etape, au fost deja puse în documentația unui proiect care a pornit mai devreme. Cât de bune sunt răspunsurile vor arăta anii următori, iar un cartier în care se poate locui și iarna, nu doar vara, se recunoaște în astfel de detalii.
