De la 25 august 2026, regulile după care sunt pregătite și autorizate proiectele imobiliare se schimbă. Legea nr. 169/2026, prin noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, reunește într-un cadru comun proceduri care pornesc de la reglementarea unui teren și ajung până la autorizarea și executarea lucrărilor. Pentru public, cele mai vizibile noutăți țin de documentațiile de urbanism, proiectele deja începute, lucrările care pot urma proceduri simplificate, termenele administrative și răspunderea celor implicați (mai multe detalii AICI).
Mai întâi, ce se poate face pe un teren
Înaintea autorizației de construire rămâne esențială situația urbanistică a parcelei. PUG-ul, PUZ-ul, proiectul urbanistic de detaliu și regulamentul local stabilesc, în funcție de caz, condițiile în care poate fi dezvoltat un teren. Funcțiunea, POT-ul, CUT-ul, regimul de înălțime sau retragerile nu sunt valori generale, ci trebuie raportate la reglementările valabile pentru amplasamentul concret.
Noul Cod delimitează mai clar rolul documentațiilor de urbanism și condițiile în care acestea pot interveni asupra regulilor existente. Pentru dezvoltatorii imobiliari, această etapă rămâne decisivă: înainte de proiectarea unei clădiri trebuie stabilit ce permite, în mod real, regimul urbanistic al terenului.
Proiectele aflate deja pe circuit nu pornesc automat de la zero
Schimbarea legislației ridică o problemă importantă pentru investițiile care au parcurs deja o parte din procedură. Codul conține dispoziții tranzitorii tocmai pentru astfel de situații. Documentațiile de urbanism sau de amenajare a teritoriului începute anterior și actele deja emise trebuie analizate în funcție de momentul inițierii și de regulile tranzitorii aplicabile.
Prin urmare, intrarea în vigoare a noilor reguli nu înseamnă, în mod automat, anularea etapelor parcurse până acum. Pentru fiecare proiect contează însă stadiul exact în care se află și documentele obținute.
Autorizația va porni de la un dosar mai bine conturat
Pentru proiectele care ajung la etapa autorizării, cererea va concentra informații mai precise despre investiție. Vor fi indicate date despre solicitant, dreptul asupra imobilului, certificatul de urbanism și specialiștii implicați, dar și caracteristicile proiectului.
În cazul construcțiilor noi, autoritatea va avea la dispoziție date privind suprafețele, funcțiunea, indicatorii urbanistici, regimul de înălțime și poziționarea față de limitele proprietății. În documentație sunt relevante și valoarea estimată a lucrărilor, fără TVA, precum și perioada prevăzută pentru execuție.
Pentru unele intervenții, traseul administrativ va fi mai scurt
Codul face diferența între lucrările care pot fi executate fără autorizație și fără formalități suplimentare și cele pentru care nu este necesară autorizația clasică, dar trebuie parcursă o procedură de notificare. Încadrarea nu se face însă doar după denumirea lucrării, ci depinde și de amplasament, dimensiuni și reglementările locale.
Printre intervențiile pentru care legea prevede regimuri simplificate se regăsesc, în anumite condiții, lucrări la locuințe, împrejmuiri, acoperișuri, amenajări nestructurale sau unele construcții de dimensiuni reduse. Există inclusiv situații strict reglementate pentru mediul rural. Excepțiile nu trebuie interpretate ca o eliminare generală a autorizației de construire.
În categoria intervențiilor care pot fi realizate fără autorizație intră, în condițiile stabilite de Cod, anumite lucrări de întreținere, reparații sau modificări care nu afectează structura de rezistență, aspectul arhitectural ori cerințele esențiale ale construcției. Regimul este însă diferit pentru lucrările care, deși nu mai trec prin procedura clasică de autorizare, trebuie anunțate în prealabil autorității locale.
O noutate cu impact mai mare pentru proprietari este posibilitatea utilizării notificării pentru anumite construcții de dimensiuni reduse și, în situații strict prevăzute de lege, pentru unele locuințe din mediul rural. Notificarea nu echivalează însă cu libertatea de a construi oriunde și în orice condiții: proiectul trebuie să respecte reglementările urbanistice ale terenului, limitele și caracteristicile prevăzute de Cod, precum și cerințele tehnice aplicabile. Dacă lucrarea depășește aceste condiții, este necesară procedura obișnuită de autorizare.
Termene stabilite pentru principalele etape
Noul cadru încearcă să facă mai previzibil timpul necesar parcurgerii procedurilor. Certificatul de urbanism pentru construire sau desființare trebuie eliberat, ca regulă, în cel mult 15 zile lucrătoare. Pentru autorizația de construire, termenul este de maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete.
Rămâne posibilă și emiterea autorizației în regim de urgență, în cel mult șapte zile lucrătoare, în condițiile prevăzute de lege. Pentru avize și acorduri sunt stabilite, de asemenea, termene diferite în funcție de circuitul ales, inclusiv prin mecanismul acordului unic.
Mai multă procedură digitală, dar și responsabilitate
Codul pune accent și pe folosirea instrumentelor digitale în relația dintre solicitant, autorități și instituțiile avizatoare. Scopul este ca documentele să circule mai ușor, iar stadiul unei solicitări să poată fi urmărit mai clar, fără ca beneficiarul să fie obligat să refacă inutil același traseu administrativ.
În același timp, simplificarea nu elimină răspunderea. Beneficiarul, proiectantul, executantul și ceilalți specialiști implicați au obligații proprii, iar lucrările realizate în afara cadrului legal pot atrage sancțiuni și măsuri privind continuarea sau oprirea intervențiilor. Regimul concret depinde de abaterea constatată.
O schimbare care se vede diferit de la un proiect la altul
Pentru proprietarul care vrea să facă o intervenție de mică amploare, efectul cel mai vizibil poate fi o procedură mai scurtă. Pentru un dezvoltator care pregătește un ansamblu imobiliar, schimbarea trebuie urmărită încă de la reglementarea urbanistică a terenului și până la autorizarea construcției.
Din acest motiv, 25 august nu marchează doar apariția unor formulare noi. Codul schimbă cadrul în care sunt analizate proiectele, stabilește trasee diferite în funcție de amploarea lucrărilor și încearcă să lege mai clar urbanismul, avizarea și autorizarea într-un singur sistem.
